Cuánto vale mi casa
Tras ocho años en el sector inmobiliario ayudando a comprar y vender viviendas, puedo contarte con seguridad qué se tiene en cuenta para valorar una vivienda, qué es lo que marca de verdad la diferencia Quiero ayudarte a entender cómo se determina el valor real que una vivienda tiene para que empieces a trabajar bien en su comercialización antes de anunciarla
Lo primero que hay que entender en la venta de una vivienda es que se trata de un producto que vas a sacar al mercado. Qué quiere decir eso. Que vender un inmueble no es diferente a comercializar un coche o un sofá. Existen nuevos productos que tienen un precio y los de segunda mano, que tienen otro por estar usados. Fácil, en principio.
Si hablamos de productos de segunda mano, te habrás dado cuenta que también existen categorías o marcas que tienen un valor superior y otras que son más económicas. Siguiendo con el ejemplo, no es lo mismo vender un Ferrari con un año de uso que se ha mantenido en garaje que un Dacia Duster del 2010 que ya el slogan revolucionó el mundo de la publicidad con aquellas frases de “No podemos pagar tan poco” y “Escandalosamente asequible, desde 11.900 €”. El mercado de los automóviles tiene unos precios que van a depender, por tanto, de la marca, del estado del vehículo, los años y las características. Nadie se plantearía vender un coche con el motor estropeado a precio de nuevo. Obvio y claro, seguro, para todo el mundo. Es posible que poner el valor de este producto a la hora de venderlo sea más fácil para la mayoría que ponérselo a una vivienda.
En el caso de un sofá de segunda mano puede estar muy usado y deteriorado o casi nuevo. Incluso si fuera una antigüedad, de una marca o diseñador reconocidos, retro o vintage resulta que, aunque tenga muchos años, se ha revalorizado. Este mercado, entonces, va a depender de firma, autor, estilo, años y estado. Aquí puede haber un poco más de dificultad si no se conoce el mundo de los anticuarios y las firmas en caso de pertenecer a esa categoría. Un mueble normalito es fácil ponerle un precio sin miedo a equivocarte. ¿Se puede seguir usando o está hecho un desastre, roto y sucio?. Creo que también es fácil saber esto.
Pero ¿Qué pasa con una vivienda que queremos vender? Si piensas que no hay marcas, ni autor, que es difícil saber si se ha revalorizado o si, aunque está hecho un desastre, alguien se va a “encaprichar” misteriosamente, permíteme que te corrija o, mejor dicho, que te ayude a determinar qué debes estudiar y analizar bien antes de ponerle precio a tu piso.
Cuánto vale mi casa y cuánto puedo pedir por ella, son dos cosas diferentes. Existe el valor real de un producto, que se ajusta más a parámetros medibles, y lo que percibimos como “de valor” la mayoría de los consumidores.
El valor real de un inmueble. Parámetros medibles
Para determinar lo que vale una casa, tienes que estudiar, en orden de importancia, las siguientes características:
Si hablas conmigo, o con cualquier consultor inmobiliario serio, comprobarás que siempre te vamos a preguntar, antes que nada, la dirección exacta del inmueble. En la ciudad de Madrid, que está distribuida por distritos, pertenecer a uno o a otro es clave. Y dentro del mismo distrito, puede que estar en la acera de los pares o los impares suponga una diferencia importante por tratarse de otro barrio. Así que la ubicación importa y mucho para establecer el precio de una vivienda. Debes conocer la historia del barrio en el que se sitúa la casa, si ha crecido, si se ha deteriorado, qué tipo de gente vive, cómo es el estilo de vida, las tiendas, los restaurantes y los servicios con los que cuenta. Estudia bien los precios de la zona.
De menos a más, según vamos subiendo, el valor aumenta. Con dos excepciones: en el caso de no tener ascensor el edificio, en cuyo caso es justamente al contrario, cuánto más alto, baja el precio. Y el otro caso son los áticos que no tienen terraza. Todo el mundo sabe que, en cuestión de eficiencia energética no es lo más deseado. Si, además, los techos son abuhardillados, resta números al precio, son menos metros útiles y la vida cotidiana puede ser incómoda si hay zonas demasiado bajas. Quizá te estés planteando que pueden ser muy monas las buhardillas. Bien decoradas y presentadas, es cierto que pueden dar esa sensación acogedora. Pero eso es percepción de valor, no es valor real que es de lo que estamos hablando ahora. Se puede aumentar el precio si la percepción se ve incrementada, pero no el valor real. Esto es muy importante que se entienda.
A raíz del confinamiento, se ha puesto de manifiesto la influencia sobre la salud y el bienestar que tiene el hecho de tener unas vistas, luz y aire que venga de la calle, del exterior. Frente a lo dañino que puede ser, a nivel emocional, estar mirando a una pared de un patio, con poca luz y la sensación de falta de aire constante.
Un exterior ya valía más antes pero a raíz de esta circunstancia, se ha incrementado la diferencia. Si tiene buenas vistas, el precio puede llegar a subir aún bastante más. Para algunas personas puede suponer la característica que se marquen como sueño, conseguirlo será motivo de mayor inversión sin dudarlo.
Parece evidente, el valor de una casa en el mercado inmobiliario se mide en euros por metro cuadrado. Cuantos más metros, más alto será su precio. Pero puedes llevarte una sorpresa. Con frecuencia las casas de entre 60 m y 80 m en buenas zonas, se venden a más euros el metro cuadrado. Mientras que las de mayor superficie bajan un poco. Aun así es obvio que una casa grande tiene mayor valor. Pero ojo con los metros construidos, lo importante son los útiles que de verdad se vana aprovechar para vivir.
Si una vivienda grande vale más, el hecho de tener más dormitorios se va a evaluar mejor. Pero aquí tengo que hacer una observación. Esto es así siempre que los espacios sean amplios y se puedan utilizar cómodamente para su uso. Si un piso tiene 50 metros y tres dormitorios, es casi seguro que las habitaciones van a ser pequeñas. El tamaño de cada estancia es muy importante, incluso del baño. No te puedes imaginar las personas que pueden descartar un inmueble por tener un cuarto de baño o una cocina demasiado pequeños, a pesar de tratarse de pocos metros de vivienda. Así que más dormitorios si es una casa grande, sí. Si es pequeña mejor que sea proporcional en todas sus estancias para que se valore mejor. Si no cumple con estos estándares, baja el valor.
Es clave saber lo que la mayoría de compradores busca hoy en día según el estilo de vida actual. Nada que ver con los espacios domésticos distribuidos en largos pasillos y estancias mas bien pequeñas. Se valora mucho más los espacios grandes y abiertos que puedan tener usos múltiples. En un salón se puede recibir invitados, estudiar, trabajar, comer, celebrar, bailar, dormir, hacer yoga o grabar un vídeo para YouTube. Así que es bueno tener resto en cuenta a la hora de estudiar un inmueble que pensamos comercializar bien.
Estas dos estancias van a aumentar o bajar el precio de un piso según estén diseñadas y su tamaño. Una cocina renovada y actual vende una casa y lo mismo sucede con los baños. No hay nada más valorado que no tener que acometer costosas obras en estos espacios porque son las más caras de realizar.
Si la vivienda tiene más de 10 años, el hecho de haberse mantenido y actualizado va a marcar la diferencia. Como la vida de los coches, la de las casas también sufre una depreciación porque las instalaciones se rompen y empiezan a fallar. Las paredes se agrietan, las puertas no cierran y las ventanas no aislan. Eso significa que hay que invertir y quien vaya a ver la casa lo sabe.
En cambio si se ha reformado el valor aumenta de manera proporcional al tiempo que haga que se ha llevado a cabo la renovación. Si ha sido recientemente, el precio más alto está asegurado. Hasta los cinco años máximo entra dentro de esta categoría. A partir de ahí ya dependerá del estado general y mucho del estilo. Aunque esa parte la voy a explicar más en detalle cuando hable de la percepción de valor, en el caso de las reformas, los materiales que se hayan empleado y el diseño de la casa sí que supone valor real factible puesto que hay una inversión en mejora de vida.
Las casas que no se han reformado nunca o hace más de 10 años, son productos lamentablemente devaluados y nunca se podrán vender como las que sí han sido actualizadas. Así que, aunque estén en una buena zona, bajará mucho su valor. No todo el mundo quiere comprar una casa y meterse en una obra, esperar el tiempo que conlleva y pasar por el estrés que supone.
Tener calefacción de gas natural es lo que suele valorarse mejor pero si es por suelo radiante aún más. Los armarios empotrados también hacen ganar puntos. Los suelos de madera en buen estado y la ausencia del famoso y odiado gotelé. No le gusta a nadie pero quitarlo es un trabajo costoso y engorroso por lo que si se puede elegir, siempre se elegirá un piso en el que no se tenga que eliminar. Salvo en el caso de tratarse de una vivienda con baja puntuación en el total de parámetros. Pero si la puntuación fuera alta en el resto y tuviera gotelé, bajará.
Con los precios de la electricidad y el gas por las nubes, cada vez se tiene más en cuanta que la vivienda cuente con buenos cerramientos que ayuden a reducir el gasto en calefacción y aire acondicionado.
Que el edificio esté en buenas condiciones suma siempre valor. Que cuente con seguridad, portero, zonas de paso amplias, ascensor, buena iluminación y buenas calidades en su arquitectura, también.
Las viviendas que disponen de cualquiera de los extras siguientes, tienen garantizado un valor más alto con respecto a las que no las tiene: terraza, trastero, garaje, jardín, piscina, club social o una zona donde poder celebrar fiestas.
Hasta aquí los parámetros que marcan el valor real de un piso y su importancia. Analiza bien teniendo cada uno de ellos en cuanta y estás más cerca de acertar en la venta.
En un próximo articulo te contaré qué debes tener en cuenta para poner el precio a una casa correctamente para no perder dinero pero tampoco tener el anuncio muerto de risa. Para eso hablaré de la percepción de valor.
Y recuerda que si quieres asegurarte de comercializar bien tu vivienda, puedes pedirme una asesoría online o presencial escribiéndome a info@asuntello.com
¡Hasta el próximo!
Asun Tello